Registre seu contrato de compra e venda para não correr riscos

Certamente você já ouviu a expressão “só é dono quem registra”. Não se trata de afirmação desprovida de verdade. A própria lei estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigo 1.227 do Código Civil). E ainda, o artigo 1.245 da legislação mencionada, preceitua que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. O parágrafo primeiro deste artigo reforça que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 

Em outras palavras, para que uma pessoa possa ser considerada proprietária de um determinado imóvel, é indispensável que ocorra o registro do título no registro de imóveis competente. 

Vejamos a seguinte situação hipotética: João é proprietário de um terreno, e celebra contrato de promessa de compra e venda com Bruno, que promete comprar mediante o pagamento de 30 (trinta) prestações mensais, e fica ajustado que a escritura de compra e venda somente será lavrada após a quitação de todas as parcelas, e Bruno sequer leva o contrato de promessa de compra e venda à registro. Posteriormente, João, agindo de má-fé, vende o mesmo imóvel para Nicolas, que não tinha conhecimento da alienação anterior, paga à vista pelo bem, e prontamente confecciona a escritura de compra e venda e a leva para registro no registro imobiliário. E agora, como fica a situação para Bruno e Nicolas, sendo que ambos são compradores de boa-fé? Quem ficará com o imóvel?

O artigo 1.417 do Código Civil, é claro quando dispõe que, “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”

Ou seja, não basta que a pessoa tenha um contrato particular que verse sobre a venda do bem, pois, caso este não esteja registrado à margem da matrícula do imóvel, outras pessoas não terão conhecimento dessa alienação, e o comprador incorrerá em risco, tendo em vista que somente por meio do registro é que se dá publicidade a terceiros do ato, e se previne de eventual negócio jurídico posterior sobre o mesmo bem.

Com base nisso, Bruno sairia lesado, pois ficaria impossibilitado de anular a compra e venda ocorrida entre João e Nicolas, tendo em vista que incorreu em risco ao não registrar o seu contrato de promessa de compra e venda e dar publicidade do negócio jurídico a terceiros. Se porventura tivesse registrado o contrato à margem da matrícula do imóvel, isso não teria ocorrido, pois teria resguardado os seus direitos.

Por outro lado, mesmo havendo outro negócio sobre o mesmo imóvel, o contrato particular de promessa de compra e venda do comprador lesado (Bruno) continua válido, e nada obsta que ele possa demandar contra o vendedor (João), no caso, com a conversão em perdas e danos, ante a impossibilidade de anulação do negócio jurídico firmado posteriormente (entre João e Nicolas). O caso acima é verídico, embora ocultado os verdadeiros nomes das partes envolvidas. Portanto, fica o alerta para compradores sobre a importância de registrar o contrato de promessa de compra e venda no registro de imóveis competente, para evitar que a situação acima se repita. 

Paulo Henrique Pelegrim Bussolo
Advogado OAB/SC 48.264, colaborador do Escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.

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Postado por REDAÇÃO JINEWS

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